Si está por comprar un departamento en Lima, presta atención: muchas “mejoras” visibles pueden ocultar obras sin licencia que generan sanciones, costos de regularización y riesgos legales que recaen sobre el comprador. Antes de firmar, exija documentación y una inspección técnica y legal completa.
En CMT Bienes Raíces, parte de CMT Estudio de Abogados, vemos con frecuencia expedientes donde una reforma atractiva en apariencia no tiene respaldo documental y termina convirtiéndose en un pasivo para el comprador. Las fotos de terrazas cerradas, ampliaciones de áreas o cambios en la distribución pueden ocultar la ausencia de planos aprobados, licencias de edificación o certificados de seguridad que exigen las municipalidades. Contar con asesoría legal desde la etapa de oferta reduce el riesgo de sorpresas costosas.
¿Qué está cambiando en la fiscalización?
La fiscalización municipal se ha intensificado y las sanciones por obras sin licencia se han vuelto más frecuentes y severas, lo que aumenta la exposición del propietario y del adquirente ante multas y medidas administrativas. Además, varias municipalidades han actualizado sus cuadros de infracciones y sanciones para adecuarlos a la Ley N° 29090, lo que implica montos y procedimientos distintos según la jurisdicción. Estos cambios hacen imprescindible verificar el estado registral y administrativo de cualquier intervención en la propiedad antes de comprar.
Señales de alarma que no debes ignorar
- Ausencia de planos aprobados por la municipalidad.
- Diferencia entre área registrada y área real en títulos o contratos.
- Cierres de terrazas o ampliaciones sin expediente técnico.
- Instalaciones eléctricas o de gas sin certificados.
- Historial de sanciones o actas de inspección municipal en el expediente.
Las obras sin licencia constituyen infracciones administrativas que, según doctrina y práctica reciente, no prescriben hasta su regularización, lo que significa que el problema puede “perseguir” a futuros compradores hasta que se regularice la obra.
Qué pedir antes de firmar
- Planos y licencia de edificación aprobada por la municipalidad correspondiente.
- Certificados de seguridad eléctrica y de gas cuando aplique.
- Informe de inspección técnica independiente que detalle estructura, instalaciones y riesgos.
- Consulta registral y verificación de áreas en la partida electrónica.
- Informe de antecedentes municipales para detectar sanciones o procesos abiertos.
Cómo le ayudamos desde CMT Bienes Raíces
En CMT Bienes Raíces combinamos revisión legal y evaluación técnica para entregar un informe claro: viabilidad de compra, costos estimados de regularización y estrategias contractuales para proteger al comprador (cláusulas suspensivas, retenciones, garantías). Nuestra metodología prioriza la prevención: detectar problemas antes de la firma y negociar condiciones que eviten que el riesgo se transfiera a usted.
Si desea comprar con seguridad y evitar que una “mejora” se convierta en una trampa, agende una asesoría con CMT Bienes Raíces. Te ofrecemos revisión del expediente, inspección técnica y propuesta legal para proteger tu inversión; contáctenos y compre su próximo departamento con la tranquilidad que merece.
